On parle encore parfois d’ISF.
Aujourd’hui, c’est l’IFI : l’Impôt sur la Fortune Immobilière. Et si votre patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros, il est peut-être temps de vous poser quelques questions.
Mais attention : être concerné par l’IFI ne signifie pas forcément qu’il faut chercher à « défiscaliser à tout prix ».
La première question à se poser est peut-être tout simplement :
Mon patrimoine immobilier est-il encore bien construit ?
Un patrimoine constitué au fil des années mérite parfois un bon coup de tri.
Un appartement qui rapporte peu ?
Un bien devenu très contraignant à gérer ?
Des locataires, des travaux, de la copropriété… pour une rentabilité qui n’est plus vraiment au rendez-vous ?
Un bien dont la valeur a fortement augmenté et qui représente désormais une part trop importante de votre patrimoine ?
C’est peut-être le moment de faire le point. Quelques pistes peuvent alors être étudiées :
1. Arbitrer certains biens immobiliers
Vendre un bien peu rentable ou devenu contraignant peut permettre de réorienter le capital vers d’autres supports.
2. Profiter intelligemment des travaux
Certains travaux et certaines dettes liées à l’immobilier peuvent être pris en compte dans le calcul de l’IFI lorsqu’ils remplissent les conditions prévues par la réglementation.
3. Réfléchir à la transmission
Donation, démembrement, transmission progressive aux enfants… Anticiper peut parfois permettre de répondre à la fois à un objectif fiscal et à un objectif familial.
4. Réorganiser la détention du patrimoine
SCI familiale, démembrement ou autres montages peuvent avoir du sens dans certaines situations.
5. Diversifier
Faut-il vraiment continuer à investir exclusivement dans l’immobilier ?
Après une vente, une partie du capital peut par exemple être réorientée vers des placements financiers, en fonction des objectifs, de l’âge et de l’horizon de placement.
L’assurance-vie peut notamment avoir sa place dans une réflexion de diversification et de transmission, avec un régime successoral spécifique.
Attention toutefois : les SCPI que l’on peut retrouver au sein de certains placements restent liées à l’immobilier et ne permettent donc pas, à elles seules, de sortir mécaniquement de l’IFI.
6. Étudier le cas de la location meublée professionnelle
Dans certaines situations, des biens affectés à une activité professionnelle peuvent bénéficier d’une exonération d’IFI. Mais attention : les conditions sont précises et le simple fait de louer en meublé ne suffit pas.
Mais surtout…
Il n’existe pas UNE bonne solution pour tout le monde.
La bonne stratégie dépend de votre âge, de vos revenus, de votre situation familiale, de vos projets, de votre besoin de revenus, de votre volonté ou non de continuer à gérer de l’immobilier…
Et parfois, le meilleur conseil fiscal est tout simplement de se demander :
« Est-ce que ce bien a encore sa place dans mon patrimoine ? »
Florian Blanchard
Conseil en Gestion de Patrimoine
www.boostyourmoney.fr